건설·부동산

민법 제163조 제3호는 도급받은 자의 공사에 관한 채권을 3년의 단기소멸시효 대상으로 정하고 있습니다. 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하므로(민법 제166조), 기성 단계별 지급시기나 준공·정산 합의 시점에 따라 기산점이 달라질 수 있습니다.

청구, 가압류·가처분, 채무자의 승인은 소멸시효 중단 사유입니다(민법 제168조). 판결로 확정된 채권은 소멸시효가 10년으로 됩니다(민법 제165조). 남은 기간은 계약과 지급 경과에 따라 사안마다 다르므로 먼저 확인이 필요합니다.

증액 청구가 가능한지는 도급계약서의 설계변경·계약금액 조정 조항과 실제로 변경을 지시하거나 승인한 기록에 따라 달라집니다.

발주자의 지시 문서, 회의록, 변경 도면, 추가 물량 산출 근거를 시간순으로 정리해 두는 것이 출발점입니다. 합의 없이 진행한 추가공사는 다툼이 생기기 쉬우므로 공사 중에도 서면 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다.

부동산공사의 수급인은 보수에 관한 채권을 담보하기 위해 그 부동산에 저당권 설정을 청구할 수 있습니다(민법 제666조). 목적물을 점유하고 있고 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있다면 유치권이 문제될 수 있습니다(민법 제320조).

소송 전에는 상대방 재산에 대한 가압류를 함께 검토합니다. 각 수단의 요건과 효과가 달라 사안에 맞는 방법을 골라야 합니다.

계약이 해제·해지된 경우 이미 시공한 부분(기성고)을 어떻게 평가하고 정산할지가 핵심 쟁점이 됩니다. 계약서에 정한 정산 방식이 있는지 먼저 확인합니다.

기성 사진, 작업일보, 자재 반입 기록, 기성 청구·지급 내역을 모아 두면 감정 절차에서도 활용할 수 있습니다. 중단 원인이 어느 쪽에 있는지에 따라 손해배상 문제도 함께 검토됩니다.

공동주택의 담보책임기간은 공동주택관리법 시행령 제36조에 따라 내력구조부별 하자는 10년이고, 시설공사별 하자는 별표 4에서 공종에 따라 2년·3년·5년으로 정하고 있습니다. 예를 들어 마감공사는 2년, 대지조성·철근콘크리트·지붕·방수공사 등은 5년이며, 지반공사는 10년입니다.

기간은 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일(또는 사용승인일)부터 계산합니다(공동주택관리법 제36조 제3항). 하자 부위가 어느 공종에 해당하는지에 따라 기간이 달라지므로 먼저 분류가 필요합니다.

민법 제667조는 도급인이 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 공동주택의 사업주체도 담보책임기간에 발생한 하자로 인한 손해를 배상할 책임이 있으며, 이 경우 민법 제667조가 준용됩니다(공동주택관리법 제37조 제2항).

어느 방법이 적절한지는 하자의 내용, 보수 가능성, 비용 산정 방식에 따라 달라집니다.

민법 제671조는 토지·건물 기타 공작물의 수급인이 목적물 또는 지반공사의 하자에 대해 인도 후 5년간, 석조·금속 등 이와 유사한 재료로 조성된 경우에는 10년간 담보책임을 진다고 정하고 있습니다. 하자로 목적물이 멸실·훼손된 때에는 그날부터 1년 내에 권리를 행사해야 합니다.

계약서에 하자보수 기간이나 하자보수보증에 관한 약정이 있다면 그 내용도 함께 확인합니다.

총회 결의는 소집 절차, 안건 통지, 의결정족수 등이 정관과 관계 법령에 맞는지에 따라 효력이 다투어질 수 있습니다.

다만 결의의 내용이 관리처분계획처럼 행정처분의 성격을 갖는 단계에 이르면 행정소송 절차로 다투어야 하는 경우가 있어, 어느 단계의 무엇을 다투는지에 따라 소송 종류와 기간이 달라집니다. 사안에 따라 판단이 다르므로 절차 단계를 먼저 확인합니다.

사업약정, 대출약정, 신탁계약, 책임준공·자금보충 약정처럼 당사자의 책임 범위를 정하는 계약을 체결하기 전이 가장 좋습니다. 체결 이후에는 조항을 바꾸기 어렵기 때문입니다.

이미 사업이 진행 중이라면 지연·중단 상황에서 각 약정이 정한 권리와 의무, 정산 순서를 점검하는 것이 우선입니다.

인허가 거부는 행정심판이나 행정소송으로 다툴 수 있는지 검토 대상이 됩니다. 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일, 처분이 있었던 날부터 180일 이내에 청구해야 하고(행정심판법 제27조), 취소소송은 처분 등이 있음을 안 날부터 90일, 있은 날부터 1년 이내에 제기해야 합니다(행정소송법 제20조).

거부 사유를 보완해 다시 신청하는 방법이 나은지도 함께 비교합니다. 자세한 절차는 행정·헌법 분야 안내를 참고해 주세요.

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력(대항력)이 생깁니다. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.

대항력이 생기면 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(같은 조 제4항). 입주일과 전입신고일을 기록해 두는 것이 좋습니다.

대항요건(인도와 주민등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).

다만 보증금을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다(같은 조 제3항). 선순위 권리 관계에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

임대차기간이 끝나도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제2항). 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 신청해 등기를 마치는 방법을 검토합니다. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖춘 대항력·우선변제권은 그대로 유지됩니다(같은 법 제3조의3).

보증금반환청구소송에서 확정판결 등을 받아 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 없이도 경매를 신청할 수 있습니다(같은 법 제3조의2 제1항). 이사 시점과 등기 시점의 순서가 중요합니다.

주택임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 권리는 1회에 한하여 행사할 수 있으며 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조의3). 임대인의 실거주, 차임 연체 등 법에서 정한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다.

상가건물은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조).

계약금이 교부된 경우 다른 약정이 없다면 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조). 중도금 지급 등으로 이행에 착수했다면 이 방법은 쓸 수 없습니다.

상대방이 채무를 이행하지 않는 경우에는 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 해제할 수 있습니다(민법 제544조). 위약금 약정이 있는지도 함께 확인합니다.